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为什么我的房屋评估值和市场价相差甚远?

  • 时间:2017-05-08
  • 来源:好贷网
  • 作者:好贷网
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愿意把自家房子拿出去做抵押贷款的人,要么是着急用钱,要么是等着投资赚更多钱,无论是缺钱还是赚大钱,我们的目的只有一个:提高房屋评估价格获得高额度贷款!

 

但是,并不是所有的房子都能以高评分换取高额度贷款,最让人发愁的也就是房屋的评估值。

 

房屋达不到内心预期的评估值,就好像养了一个如花似玉的姑娘要嫁给一个穷小伙子一样,太心塞!

 

房屋征收评估或房屋抵押评估都会有估值落差,也很少听说房屋评估值高于自己预期的,究竟是我们“高看”了房子还是评估机构操作有猫腻?我们一起去了解一下!



 

一、房产如何评估?

 

有很多人怀疑评估人员作假,按照主观意愿为房产划定价值。所以我们先来看看房产评估的过程。

 

首先评估机构的评估人员必须要持有《房地产估价人员岗位合格证书》或者《房地产估价师注册证》,这两个证明相当于我们工作的上岗从业证。

 

然后评估人员要根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,运用相应的估价方法,在综合分析各类影响房地产价格因素的基础上对房地产进行尽可能合理的估值。

 

虽然表面上看起来是评估人员在给房产做定价,但其实整个过程是依据市场价格发展的步调大致推断的值,因而评估报告是具有专业性和技术性的。

 

而我们经常说到的房产抵押价值评估是对抵押房产的市场价格进行分析测算的过程,从而为确定抵押贷款额度提供参考标准,金融机构通常都会根据评估结果,按照一定抵押率提供房产抵押贷款。

 

较为专业的评估机构会结合房龄、面积、地段、市价等因素做评估,市场通行的评估值如下:住宅一般7-8成,写字楼和公寓为6成,商铺大概为5-6成……


 

二、哪些因素影响了你的房产评估值?

 

上面讲到评估这一行为是专业的且有技术含量的,所以会综合考虑很多因素进行测评,这些因素可能就是影响房产评估值的“罪魁祸首”。

 

1.市场价

 

市场价是房屋在市场上公开买卖交易的价格,双方遵循自愿自觉原则,卖家愿卖,买家愿买。 同时,市场价还是评估价的评估参考标准,房产的评估要从客观方面对房屋的市场价格进行评估或预测。

 

房屋评估价虽然以市场价为基础,但是房屋评估却很容易出现一些不可避免的特点:滞后性、差异性。

 

比如,房产评估人员会根据最近半年内此区域类似房型的交易价格来做评估,可是房价的走势堪称“瞬息万变”,一天几个价格来形容现在的房价都不足为怪,所以近半年的参考范围,其实有很强的滞后性。

 

差异性主要是由于房子的独特性,因为房子几乎都是独立存在的个体,即使户型类似,地理位置、楼层等也会存在细微差别,因此每一套房子的估价其实又是无规律可循的,自然也就没有绝对固定的参考值,好贷分析师认为评估值大小有异也是和房子本身的差异性息息相关的。

 

2.风险把控

 

我们经常强调贷款过程中的风控问题,说明风险是隐藏在贷款行为背后的“不定时炸弹”,也许一个小问题就能导致银行的这笔贷款变成不良贷款。出于对风险的把控,银行通常会从自身利益出发,对抵押的房屋进行评估,如果房屋的评估值低一些,那么银行要贷给申请人的钱就少一些,以后即使碰到无法偿还的状况时,银行至少可以通过较高的市场价拍卖房屋来弥补当初的资金缺口。

 

这样一来,房屋的评估值自然要受到风险防范的影响,想要高分还真的不容易!

 

3.评估师主观因素

 

评估师也是人,在对房屋进行评估考察时,即使大家评估时参考的方向大致相同,但是每个人的侧重点又有所不同,有的评估师重点看房龄对房产价值的影响,有的评估师则会以地理位置为重。

 

不同的评估师根据各自的侧重点判断出不同的价值,所以有的房子在多家评估机构进行评估时,得到的往往是不同的评估价格。

 

为什么我们重视房屋评估价值?其实和我们的利益紧密相连。假设王先生的房子是100万,按照一般7成的借贷比,王先生可以贷70万,此时银行对房屋的评估价只有80万,那么80万的7成是56万,王先生就只能申请到50多万的贷款。仅仅一个评估流程,就少了十几万的额度,评估值是不是很重要?

 

三、通过合法方式维护自身权益

 

如果房屋的评估值远低于合同价或者市场价时,房主可能会觉得应该向评估机构“表示表示”,让评估机构尽量往高了评,也就是业内讲的“阴阳合同”。殊不知,这种“高评高贷”的方法是违法的,一旦被发现自己就会涉嫌贷款诈骗罪,评估机构也会因此被严查……

 

所以千万不能为了提高房屋评估值铤而走险!

 

我们应该换个方向,比如将所购房屋的合同和发票等材料交给评估公司作参考,并向银行提出重新评估的申请。如果评估公司确实估值较低且不予以重评,我们也可以换一家银行,选择二次评估。好贷分析师在上面也明确提到,评估机构不同会有不同的评估价格,也许下一家就是高分呢?


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责任编辑:jiangfuqiang

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