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还房贷,该选择等额本息还是等额本金?

  • 时间:2017-05-10
  • 来源:金评媒
  • 作者:金评媒
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对于中国的买房一族来说,多数避不开房贷。房贷呢,就像一座大山压在人们的心头,摆脱不掉还不能忘记。有的人在手头宽裕之时,会选择提前还款,那么该选择等额本息还是等额本金?


e聚表示,提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。


等额本息or等额本金?这是个问题


首先我们站在银行按揭还贷款的角度分析等额本金和等额本息。


等额本金还款方式比等额本息还款方式下,同样的年限,但是利息支出会高出很多,拓天速贷分析大家应该也看到了。所以,如果选择了等额本息还款方式,就感觉自己吃了很大的亏似得。


但是,真的是这样吗?


等额本息or等额本金?这是个问题


其实无论是等额本息或者是等额本金还款方式,其利息的计算都是用你借用银行的本金余额,乘以对应的月利率(约定的年化利率/12个月),计算出自己当月应该偿还银行的利息的。也就是说,两种不同的还款方式,利率水平其实是一样的。之所以计算出的利息不同,其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。借的本金多,要还的利息就多;借的本金少,要还的利息就少。


举个例子:


如果借款100万,20年还清,年利率6.15%,则月利率为0.5125%。


1.假设等额本金,则月还款本金为:100万/240个月,即每月为4167元;


1)第一个月还款利息为:100万*0.5125%=5125元,则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。


2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元,则第二个月要还的利息为:


995833*0.5125%=5103.64元,则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元


以此类推


等额本金下20年共还款约161.7万元,共支付利息61.7万元。


2.如果是等额本息,借款100万元,20年还清,年利率6.15%,月利率0.5125%,则每月还款额(含本、息)为7251.12元。


1)第一个月计算出的利息同样为5125元,第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;


2)第二个月计息的基础是上个月的本金余额,即100万-2126.12=997873.8元,则第二个月应还的利息是5114.10元,即第二个月归还的本金为2137.01元


以此类推


等额本息下,20年共还款约174万元,共支付利息74万元。


通过上面的计算,是不是可以看出:两种不同的还款方式,都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比,因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大,所以其实就类似于每个月都有部分提前还款,通过这种每个月的提前还款减少了本金余额,占用利息自然就少了。


其实如果不选择等额本金的方式,而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款,效果也是差不多的。你最终利息高,是因为你每个月占用银行的本金多造成的,并不是银行设计要多赚你的利息。


因为等额本金所还利息少,但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同,但是利息稍多。所以呢,如果你前期资金并不算太紧张,可以选择等额本金方式,降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张,你可以选择等额本息方式,这样虽然前期利息支出多,但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款,同样能够达到降低利息支出的效果。


责任编辑:lupeipei

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