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公积金贷款利率优势明显

  • 时间:2017-07-21
  • 来源:融e聚
  • 作者:融e聚
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进入2017年以来贷款政策就不断在调整。现在北京首套房的利率几乎已经没有折扣了,而也正是因为这样,公积金的利率优越就原来越明显了。

 

《广厦时代》致电多家商业银行,咨询目前首套房的贷款利率,得到的答案基本都是执行4.90%的基准利率,此前的利率折扣基本都已经消失。对于首套房的购房者,利率优惠的消失,带来的购房成本上升极为明显。以一套总价500万元的房产为例,购房人如果首付200万元,申请30年期、300万元的商业贷款,在享受85折优惠利率时,月供为14609,还款总额为5259347,而采用基准利率时,月供为15922,还款总额为5731849元。这也就意味着,在利率不调整、购房人不提前还款的情况下,购房成本就增加了近50万元。

 公积金贷款利率优势明显

房贷优惠利率消失同时,银行房贷的放款速度也在放缓。据中介人员透露,现在银行放款最快也要一个半月左右。《广厦时代》致电某国有商业银行咨询房贷情况,客户经理表示,目前该银行房贷审批速度至少需要两个月,而此前快的时候,一个月都用不上。专业贷款机构“伟嘉安捷”指出,自从“317新政”出台后,银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段,在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严的“紧箍咒”之下,银行收紧信贷也是大势所趋,符合楼市整体的政策导向,因此出现了申请贷款尤其是住房贷款放款较慢的情况,房贷利率政策的变动与宏观政策的调整关系密切,银行通过放款及利率调整信贷环境也是意料之中。

 

购房贷款增速明显回落 购房人寻求其他贷款方式

 

今年上半年北京房贷的收紧也直接体现在银行贷款的总体数据上。央行北京营业管理部近日发布了2017年上半年北京市货币信贷运行情况。在涉及房贷的部分,该报告的数据显示,今年上半年北京个人购房贷款增速明显回落,6月末,个人购房贷款比年初增加1032.2亿元,新增额占人民币各项贷款新增额的25.6%,2016年末40.3%20173月末36.2%的新增占比分别下降14.7个百分点和10.6个百分点。

 

首套房首付比例、贷款利率提升,二套房首付比例大幅提高、利率上浮,商办项目全面停贷……房贷的收紧已经成为每个购房人不得不面对的问题。另外,房贷放款速度的缓慢更加要求购房人能够及时、充分准备贷款申请资料,避免增加不必要的办理时间。

 

对于一些商办项目,即使网签已经在326商办新政前完成,但依然面临贷款的困难。通州某商务公寓项目,购房人虽然已经完成了网签,但迟迟无法办下贷款。开发商为此先后接洽了多家银行,五大国有商业银行都拒绝了为该项目的购房人办理贷款。而一些新政出台前通过规划审批,近期即将开盘销售的商办项目,开发商针对购房人只能以公司名义购买无法办理房贷的问题,也在其他贷款类型中寻求出路,信用贷、消费贷、抵押贷等都成为开发商考虑的方向。

 

而对于很多普通购房人,如果不需要太高的贷款额度,公积金贷款显然是个更好的选择。毕竟,目前公积金的利率仍处历史最低,对于二套房的认定,也与商贷不同。但使用公积金贷款,审核方式也有不同。

 

贷款买房需提前准备 公积金未批贷前不能断缴

 

银行放款速度的变慢与银行办理流程审查上的严格也有一定关系。“伟嘉安捷”认为,随着各家银行对房地产类贷款的风险把控意识不断提升,不仅在放款方面,面对新申请的房贷客户,银行在办理流程审查上也比此前更为严格,也导致了整体办理流程的缓慢。

 

银行对于房贷申请人资格的审查主要包括自然状况、偿还能力和与银行关系三大类,其中审核最严格,也最为麻烦的就是对于申请人偿还能力的审查。“伟嘉安捷”指出,现阶段银行对收入流水审查格外严格,所谓银行流水指的是工资流水,主要用于反映借款人的月收入情况,作为银行批贷的重要参考依据。

 

因此,购房人如果有贷款买房的打算,需要提前在这方面进行一些准备工作,以防措手不及。

 

而申请公积金贷款虽然不需要准备那么多材料,但仍有一些问题需要注意。购房人小刘近日就遭遇了申请公积金的麻烦。他在2015年年底使用公积金贷款购买了一套房,本以为等收房就可以了,但近日却收到了开发商的催款函。了解了一下才知道,原来他的公积金贷款没有审核通过。小刘觉得很奇怪,当时买房时,负责办理公积金的工作人员审核各项资料都没问题,怎么会隔了一年多却被通知未通过呢?

 

开发商方面代办公积金的工作人员向他解释了贷款申请失败的原因——小刘在20169月和12月公积金出现过两次断缴。按照公积金贷款的规定,申请人公积金需要开户1年以上并且连续12个月足额缴存。开发商统一办理公积金的时间是在项目即将封顶的时候,而不是小刘买房的时候。公积金中心审核的也是申请日之前12个月的缴纳情况。

 

小刘表示,他去年换过一次工作,可能是因为换工作时,不同公司交接时失误出现的断缴。由于他是北京户籍,而且认为公积金早已申请完成,所以没有特别关注社保和公积金在换工作时是否有连续缴纳,结果就带来了现在的麻烦。

 

《广厦时代》在咨询过北京住房公积金管理中心之后得知,像小刘这样的情况可以找之前的公司协调补缴公积金,再次重新申请,但是否能够通过申请无法保证,这期间如果政策出现变化,也只能执行新政策。如果公积金还是申请失败,就只能转为申请商贷。更换商贷给小刘直接带来的就是首付款的提高和购房成本的增加。

 

代办公积金的工作人员提醒,如果通过公积金贷款买房,在贷款未完全审批完成,没有开始还款以前,一定要关注自己的公积金缴存情况,不要出现断缴,同时要注意缴纳的额度,以免影响贷款额度的批复。

 

71日起,2017年度住房公积金北京缴存基数上限为23118,月缴存额上限为5548,基数的调整对于月工资高于21258元的收入群体有一定影响。除了公积金月缴存额增多外,由于公积金贷款对于月还款额的要求是不能低于月缴存额÷12%*50%,已经使用公积金贷款的人月还款额也会有所增加,贷款的年限自然也会相应缩短。

 

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责任编辑:jiangfuqiang

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